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후분양제 폐지 검토?
후분양제 폐지 검토? 
송파신도시 개발계획 확정이 늦어지면서 후분양제 폐지가 검토되는 것이 아닌가하는 보도가 잇따르고 있습니다. 국토해양부는 후분양제 폐지 방침이 결정된 바 없다며 보도 내용에 대해 해명하고 있습니다.

후분양제란, 건축물이 일정정도 건축된 단계 이후에 분양을 하는 제도로, 선분양(착공 시점에서 분양)하는 제도와 구별되는 개념입니다. 건축물의 종류와 보증 요건, 사업수행 주체 등에 따라 분양시기를 달리 정하고 있습니다. “주택공급에 관한 규칙”(국토해양부령)은 대한주택보증의 분양보증이 없는 민간공급 주택의 경우(전체 층수의 1/2 또는 2/3의 골조공사가 완료된 때), 공공개발(국가, 수도권 지자체, 수도권 주택공사 및 지방공사) 주택의 경우(공정률 40% 이상)와 재건축 아파트 의 분양시 조합원외의 자에 대한 일반분양의 경우(공정률 80% 이상) 후분양제를 실시하도록 규정되어 있습니다. 상가 및 오피스텔의 경우에는 “건축물의 분양에 관한 법룰”에 따라 신탁업자와 신탁계약 및 대리사무계약을 체결한 경우 또는 금융기관 등으로부터 분양보증을 받는 경우(착공신고 후)가 아니고, 다른 건설업자 2 이상의 연대보증을 받아 이를 공증받은 경우(골조공사의 3분의 2 이상 완료후) 후분양토록 규정되어 있습니다.

(발췌) 주택공급에 관한 규칙

제7조 (입주자모집시기 및 조건) ①사업주체(「주택법 시행령」(이하 "영"이라 한다) 제12조의 규정에 의하여 토지소유자가 등록사업자와 공동사업주체인 경우에는 공동사업주체인 등록사업자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)가 다음 각 호의 요건을 갖춘 경우에는 착공과 동시에 입주자를 모집할 수 있다. 다만, 영 별표 1 제3호 및 제7호 바목ㆍ사목ㆍ카목 및 타목의 규정에 의하여 영업정지처분을 받은 사업주체로서 당해 영업정지처분기간이 만료된 날부터 2년이 경과되지 아니한 사업주체는 건축공정이 별표 2의 규정에 의한 공정에 달한 후에 입주자를 모집할 수 있으며, 국토해양부장관은 사업주체가 공공사업에 의하여 조성된 택지를 공급받아 주택을 건설하는 경우로서 청약 과열 및 투기 억제를 위하여 필요하다고 인정되는 경우에는 택지분양계약을 체결한 후 입주자 모집이 가능하도록 법 제84조의 규정에 의한 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 입주자모집시기를 따로 정할 수 있다. <개정 1998.6.15, 1999.5.8, 2000.5.26, 2003.12.15, 2004.3.30, 2005.3.9, 2005.11.17, 2008.3.14>
1. 주택이 건설되는 대지의 소유권을 확보할 것(법 제40조제6항의 규정에 의하여 주택이 건설되는 대지를 신탁한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)
2. 법 제76조의 규정에 의하여 설립된 대한주택보증주식회사(이하 "대한주택보증주식회사"라 한다)로부터 영 제106조제1항제1호의 규정에 의한 분양보증(이하 "분양보증"이라 한다)을 받을 것
사업주체가 다음 각호의 요건을 갖춘 경우에는 건축공정이 별표 2의 규정에 의한 공정에 달한 후에 입주자를 모집할 수 있다. <개정 1998.6.15, 1999.5.8, 2000.5.26, 2003.12.15, 2005.3.9>
1. 주택이 건설되는 대지의 소유권을 확보할 것
2. 당해주택의 사용검사에 대하여 시공권이 있는 등록사업자(건설산업기본법 제9조의 규정에 의하여 일반건설업 등록을 한 등록사업자 또는 영 제13조제1항의 규정에 적합한 등록사업자를 말한다)로서 전년도 또는 당해연도의 주택건설실적이 100호 또는 100세대 이상인 자중에서 자본금 및 주택건설실적 등을 고려하여 시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장(이하 "시장등"이라 한다)이 인정하는 자 2인이상의 연대보증을 받아 이를 공증받을 것. 이 경우 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제2조의 규정에 의한 사업주체의 계열회사는 연대보증인에서 제외하여야 한다.

[별표 2] <개정 1999.5.8>
입주자모집을 할 수 있는 건축공정(제7조관련)

구분

건축공정

아파트

연립주택·다세대주택 및 단독주택

제7조제1항 단서의 규정에 의하여 입주자를 모집하는 경우

제7조제2항의 규정에 의하여 입주자를 모집하는 경우

분양주택

전체 층수의 1/2 이상에 해당하는 층수의 골조공사가 완성된 때

전체 층수의 2/3 이상에 해당하는 층수의 골조공사가 완성된 때

조적공사가 완성된 때

임대주택

전체 층수의 1/2 이상에 해당하는 층수의 골조공사가 완성된 때

전체 층수의 2/3 이상에 해당하는 층수의 골조공사가 완성된 때

미장공사가 완성된 때

사업주체가 국가ㆍ지방자치단체(수도권의 지방자치단체에 한정한다)ㆍ대한주택공사 및 지방공사(수도권의 지방공사에 한정한다)인 경우에는 제1항 및 제2항에도 불구하고 건축공정이 전체공정의 40퍼센트에 달한 후에 입주자를 모집(「도시 및 주거환경정비법」 제50조제4항에 따라 주택을 공급하기 위하여 입주자를 모집하는 경우는 제외한다)할 수 있다. 이 경우 전체공정의 40퍼센트에의 도달 여부에 대한 판단기준은 국토해양부장관이 따로 정한다. <신설 2007.11.21, 2008.3.14>
④「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축정비사업의 사업주체가 「수도권정비계획법」 제6조제1항제1호의 규정에 의한 과밀억제권역내의 투기과열지구안에서 주택을 건설하는 경우로서 동법의 규정에 의한 조합원 또는 토지등소유자외의 자에게 주택을 공급하는 경우에는 제1항 및 제2항의 규정에 불구하고 건축공정이 전체공정의 80퍼센트에 달한 후에 입주자를 모집할 수 있다. 이 경우 사업주체는 다음 각호의 요건을 갖추어야 하며, 전체공정의 80퍼센트에의 도달여부에 대한 판단기준은 국토해양부장관이 따로 정한다. <신설 2003.6.27, 2004.12.28, 2005.3.9, 2007.11.21, 2008.3.14>
1. 주택이 건설되는 대지의 소유권을 확보할 것
2. 제1항제2호 또는 제2항제2호의 요건을 갖출 것

부칙 <제592호,2007.11.21>
제3조 (입주자 모집시기 및 조건에 관한 적용례) 제7조제3항의 개정규정은 2008년 1월 1일 이후 최초로 법 제16조에 따른 주택건설사업계획승인(「도시 및 주거환경정비법」 제28조에 따른 사업시행인가 및 「건축법」 제8조에 따른 건축허가를 포함한다)을 신청하는 분부터 적용한다.

(발췌) 건축물의 분양에 관한 법률

제3조 (적용범위) ①이 법은 「건축법」 제11조의 규정에 의한 건축허가를 받아 건축하여야 하는 다음 각호의 1에 해당하는 건축물로서 동법 제18조의 규정에 의한 사용승인(이하 "사용승인"이라 한다)전에 분양하는 건축물에 대하여 적용한다.
<개정 2008.3.21>
1. 분양하는 부분의 바닥면적(「건축법」 제84조의 규정에 의한 바닥면적을 말한다)의 합계가 3천제곱미터 이상인 건축물
2. 업무시설 등 대통령령이 정하는 용도 및 규모의 건축물
②제1항의 규정에 불구하고 다음 각호의 1에 해당하는 건축물에 대하여는 이 법을 적용하지 아니한다.
1. 주택법에 의한 주택 및 복리시설
2. 산업집적활성화및공장설립에관한법률에 의한 아파트형공장
3. 관광진흥법에 의한 관광숙박시설
4. 노인복지법에 의한 노인복지시설

제4조 (분양시기 등) ①분양사업자는 다음 각호의 구분에 따라 건축물을 분양하여야 한다.
<개정 2007.8.3>
1. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자와 신탁계약 및 대리사무계약을 체결한 경우 또는 금융기관등으로부터 분양보증을 받는 경우에는 건축법 제16조의 규정에 의한 착공신고후
2. 당해 건축물의 사용승인에 대하여 다른 건설업자 2 이상의 연대보증을 받아 이를 공증받은 경우에는 골조공사의 3분의 2 이상 완료후
②제1항제1호의 규정에 의한 "분양보증"이라 함은 분양사업자가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 당해 건축물의 분양(사용승인을 포함한다)의 이행 또는 납부한 분양대금의 환급(피분양자가 원하는 경우에 한한다)을 책임지는 보증을 말한다.
③제1항제1호의 규정에 의한 신탁계약·대리사무계약의 방법과 기준, 분양보증을 할 수 있는 금융기관등의 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.
④제1항제2호의 규정에 의한 "다른 건설업자"라 함은 건설산업기본법 제2조제5호의 규정에 의한 건설업자로서 대통령령이 정하는 건설업자를 말한다.
⑤분양사업자는 건축물을 분양하고자 하는 때에는 건축할 대지의 소유권을 확보하여야 한다. 다만, 건축할 대지의 소유권이 국가 또는 지방자치단체에 있거나 그 밖에 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
⑥분양사업자는 제5항의 규정에 의하여 소유권을 확보한 대지에 저당권·가등기담보권·전세권·지상권 및 등기되어 있는 부동산임차권이 설정되어 있는 때에는 이를 말소하여야 한다. 다만, 분양사업자가 국가 또는 지방자치단체인 경우 등 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

자료 : 법제처 법률정보, 프라임경제 기사(‘08. 7. 2)
정리 : 아젠다넷 시사지식팀(‘08. 7. 2)

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